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Não (oficialmente) no meu quintal: ADUs ilegais da Califórnia ultrapassando os permitidos

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Quando se trata de construir mais moradias de que a Califórnia precisa, as reformas legislativas que facilitam a construção de unidades habitacionais acessórias têm sido uma grande história de sucesso: em 2023, uma em cada cinco novas casas construídas aqui era uma ADU, resultando em 22.802 novas casas. casas.

Mas há um interesse muito maior nas ADUs do que esse número sugere; representa apenas ADUs legalmente permitidas e construídas. Novas evidências mostram que mesmo com novas licenças simplificadas para estas “casas de campo para sogras”, centenas de proprietários ainda as constroem ilegalmente.

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Um estudo realizado por uma equipe de pesquisadores da Universidade de Stanford e do Instituto de Tecnologia de Massachusetts descobriu que mesmo em San Jose – uma das cidades na vanguarda da reforma da permissão de ADU – o número de ADUs ilegais pode superar os legais em mais de três para um. , com unidades ilegais mais predominantes em comunidades de baixa renda e minorias, cautelosas com os altos custos de licenciamento e com a burocracia.

Entre 2016 e 2020, os proprietários em San José construíram legalmente cerca de 291 unidades isoladas – mas, utilizando um modelo de visão computacional para analisar imagens de satélite de San José, os investigadores estimaram que outras 1.045 ADUs isoladas “informais” foram construídas durante esse período.

“As estatísticas oficiais mostram sinais de progresso da ADU, mas e se esses forem apenas os proprietários que conseguem passar facilmente pelo processo de licenciamento?” disse Derek Ouyang, um dos autores do artigo. “Eles conseguem tirar vantagem das leis liberalizadas, enquanto as pessoas de comunidades de baixa renda não conseguem.”

Sem um registro oficial dessas unidades, elas não contam para a meta da cidade de construir 62.200 novas unidades até 2031.

“Esta é uma oportunidade para identificarmos e reconhecermos mais unidades vivas”, disse Rachel Roberts, vice-diretora de aplicação do código de San Jose.

Estas unidades “informais” têm maior probabilidade de representar um risco para a saúde e segurança dos inquilinos, disse Roberts. Por exemplo, podem ter aparelhos a gás num quarto ou não ter saídas suficientes em caso de incêndio.

Mas também representam um risco para os proprietários. Por um lado, as seguradoras provavelmente não cobrirão unidades construídas ilegalmente. Também dificultam a venda do imóvel, pois o novo proprietário assumiria o risco.

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Além do mais, os proprietários também podem ter problemas com os inquilinos – como o que aconteceu em Los Angeles neste outono, onde um Hóspede do Airbnb ficou agachado por 570 dias em uma pousada não autorizada em uma mansão em Brentwood, alegando que não devia aluguel porque a unidade não tinha autorização de ocupação.

Apesar de todas estas questões, muitos proprietários ainda optam por construir ADUs sem as licenças adequadas.

“Enquanto tivermos uma crise habitacional tão grave como é, com poucas opções para os proprietários de casas de rendimentos baixos e moderados manterem os seus familiares alojados, as pessoas continuarão a fazer isto porque é a forma de menor custo. para construir uma casa”, disse Denise Pinkston, fundadora da Casita Coalition, que faz lobby em nível estadual e municipal por políticas para agilizar a construção de ADU.

Algumas cidades oferecem programas de anistia ADU, que proporcionam aos proprietários um caminho livre de penalidades para colocar suas unidades ilegais em conformidade.

San Jose lançou recentemente o seu próprio programa piloto, ao abrigo do qual um proprietário de ADU só tem de adequar a sua unidade aos padrões de construção em vigor quando a unidade foi construída pela primeira vez – em vez dos códigos mais rigorosos de 2024 – para ser considerada legal. Os proprietários ainda precisam pagar o custo das licenças de construção associadas a essas atualizações – mas os proprietários com custos elevados podem aproveitar um fundo de US$ 300.000 disponível para ajudar a compensar os custos das licenças.

Em East Palo Alto, Larry Moore aproveitou um programa semelhante oferecido por uma comunidade sem fins lucrativos, depois de comprar uma casa em 2021 com uma ADU não autorizada no quintal. Antes de comprá-la, a pequena casa-celeiro de um quarto havia sido marcada com etiqueta vermelha depois que a cidade descobriu que os inquilinos anteriores a sublocavam ilegalmente. A cidade deu a Moore duas opções: adequar a propriedade aos códigos ou demoli-la.

“Eu disse a eles que não vou destruir tudo”, disse Moore. “Mas o que me impedia de fazer isso era a capacidade financeira.”

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